不太准确但形象一点的说，就是把每一层房子的地板全部拼在一起，然后覆盖在小区的土地上。如果拼出来的地板面积和土地面积一样大，容积率就是1；如果拼出来的地板面积是土地面积的2倍，容积率就是2。

  对买房人来说，容积率越低，一般就从另一方面代表着，住户少，住的舒服，譬如别墅，容积率一般也就在1以下。

  所以，大家会惊奇的发现，有本事的开发商，在拍到土地后，通过努力，增加容积率。如果将容积率由2变为4，就从另一方面代表着原来只能卖10万平方米的房子，现在可以卖20万平方米，假设房子一平2万元，也就从另一方面代表着原来只能卖20亿元的房子，现在可以卖40亿元。容积率就像魔术师一样，轻轻一点，就变化出惊人的财富。结果，不少规划局的官员就倒在为开发商改变容积率上。

  由于城市规划管理，越来越规范和严格，要想在原来设定的容积率上增加，是十分艰难的事情。于是开发商就想到了偷面积。

  大家去买房的时候，售楼小姐会告诉你，我们这房子是2+1，就是本来只有2个房间，你收房后，其中一个阳台改造为一个房间。可能是利用一般阳台只计算一半建筑面积的梗。举个简单的例子，两室一厅一阳台，套内面积90平，假设阳台是20平，在计算容积率的时候，如果这阳台还是阳台，计容面积就是10平米，如果改造成房间，计容面积就是20平米。所谓偷面积，就是指这10平米的面积。

  阳台改为房间，增加了容积率，违反了原来的规划，是违反相关章程的建筑，一旦被政府知道，是要拆除的。

  隔壁没有偷面积的小区，一平米卖2万元。我这有偷面积的小区一平米卖2.1万，但是计入偷到的面积，平均下来一平米1.9万，比隔壁还便宜。

  大概2013年，我曾经去看过一个别墅小区，200平的2层别墅，只有2个房间，大厅上方没有楼板。一平卖2万元。但是销售说了，交房的时候，会把楼板装好。这样200平的房子就变成300平。这么平均一下，一平1.3万元。

  所以，所谓偷面积，大家都得实惠，民不举官不究，挺好。但本文所要说的一个案例，就是买房人举报了。

  不是阳台改为房间，而是在房子设计的时候故意设计成没有地板的镂空，田羊公司计划在小区竣工验收后，在漏空上安装地板，硬生生装出2个房间。

  不知道是不是因为房价跌了，导致一部分买房人想退房而举报。总之，正当开发商在漏空上铺地板的时候，被举报到政府，媒体也跟进报道，闹得沸沸扬扬。结果，行政部门认定铺的地板为违反相关章程的建筑，要求全部拆除。工商部门认定田羊公司几房几厅为虚假宣传，作出行政处罚。

  一下子，40平米的地板没了，2个房间没了，本来以为140平的房子缩水成只有100平！

  发现商品房买卖合同上约定的就是100平。另外40平，由业主委托开发商推荐的公司铺设地板改造成房屋，改造费3万元。

  那么，也就是说，购房人对这40平的违反相关章程的建筑，是清楚的（尽管确实有少部分人傻傻分不清这40平和那100平的区别）。开发商不存在欺骗。双方所签订的房屋买卖合同，不存在不能履行的情况。在这样的情况下，法院基本不会支持解除合同并退房的诉求。

  但是还有一部分业主，他们仅仅签订了《认购书》，并没有签订《商品房买卖合同》，他们手上拿的户型图就是140平米，他们要求退房。我觉得这些是大概率可以打赢的。

  正当我把所有的案子在法院立案后，突然传来一个消息：前面起诉的数百户都输了。法院判决，《认购书》不能解除，房屋买卖合同继续履行。

  我原以为对我没影响，因为我本来就认为那些已签订合同的业主，很难打赢。但是助理告诉我，那些输掉的，就有一大部分是还没有签订合同的。

  如果数百个案件已经被法院判输，那么我手里的这几十个案子，不管理由多么充分，同样的法院也就没有可能作出相反的判决。因此，单纯从打赢官司的角度，只能寄希望于二审，而且要抢在那几百个案子判决之前，让二审法院认可我们的理由。一旦二审法院作出判决在先，那么二审也像一审一样不可能做出相反的判决。面对数百个案件，再审改判，99.999%是没有可能的，再审一定要考虑一旦撤销原审判决所导致的社会后果。

  尽管如此，如果开发商认为我们很有道理的话，开发一定要考虑万一案件被改判，那结果开发商是不是能接受？

  于是，我告诉几十个业主，这个案子的走向，是调解。让开发商明白我们有充分的理由。如果开发商不调解，有可能对数百个二审案件造成影响。如果有可能出现这样的结果，开发商肯定愿意调解。

  在签订《认购书》之后反悔不签订正式《商品房买卖合同》的案子中，最核心的问题是：购房人是不是已经看过正式《商品房买卖合同》。

  几乎在所有的《认购书》中，都有这么一个内容：购房人已经看过将要签订的《商品房买卖合同》文件及其附件，购房人已阅读并理解全部内容并对所认购的物业状况、交易条件、旁边的环境已有充分了解。

  在这样的情况下，如果购房人搬出《商品房买卖合同纠纷司法解释》第四条约定，以双方未能就《商品房买卖合同》达成一致意见，而要求解除《认购书》的，大概率法院是不会支持的。

  如果回答看过了，自然就不存在未达成一致意见的问题，如果回答没看过，那么法官会问：

  而且，就这系列案子而言，开发商有一个经验比较丰富的律师团队，在诉讼之前，他们就请了公证处对开发商已经将《商品房买卖合同》在售楼部现场展示做了公证。

  有公证证实现场确实公示了《商品房买卖合同》，有白纸黑字确认购房人看过《商品房买卖合同》。

  开发商的举证相当完美，购房人说自己没看过《商品房买卖合同》就显得太苍白无力了。

  我将开发商所提交的证据和买房人所提交的证据完整的梳理了一遍。发现几个很重要的事实：

  3、开发商采取公证保存证据，即证明开发商已经将《商品房买卖合同》在现场公示的时间是2018年10月。

  也就是说，开发商并没有直接证据证明购房人签订认购书时开发商已经出示了《商品房买卖合同》。

  接下来所需要做的事情，就是要不动声色的在法庭发问阶段，问出一个结果，即，2018年8月16日之前，开发商没有证据证明《商品房买卖合同》的存在，换个说法就是，签订《认购书》的时候，都没有《商品房买卖合同》，购房人看啥？这样《认购书》的格式条款就不攻自破。

  但是这个案子，我们有个优势，就是开发商已经赢了，那么他们就会比较大意。对方一旦大意，我们的机会就来了。

  1.开发商在营销中心公示的商品房买卖合同是不是在房屋销售主管部门备案的商品房买卖合同？

  2.认购书第四条约定双方在签署《认购书》之日起15日内签署的《商品房买卖合同》是不是在营销中心公示的商品房买卖合同？

  3、原被告签署认购协议的时间是2018年6月30日至2018年8月16日，请被告告诉法庭，是怎么做到将2019年9月29日备案的商品房买卖合同在2018年8月展示给原告的？

  这个问题，就是提醒法庭，签订《认购书》时，《商品房买卖合同》还没出来呢。

  4.在营销中心公示的商品房买卖合同,有没有房号、房屋面积和户型图等房屋基本信息？

  5.没有的话，原告公示的商品房买卖合同能不能按照认购书签订时被告承诺的户型签署？

  展示的《商品房买卖合同》就没有房屋面积和户型图，这两个问题就解决了户型图展示的房子是140平米；而开发商要让买房人签的《商品房买卖合同》只有100平米，因此没法签订合同。